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趁淡季 淘间写字楼社区铺

2013-12-20 14:45  来源:广州日报   点击:405

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投资社区铺算是一种稳健的渠道,近年来社区商铺价格升幅十分凌厉。

住宅限购升级后更多资金转投商业地产

11月18日,“穗六条”正式出台,广州限购再次升级,这不仅提高了“刚需”购房者的置业门槛,同时也进一步限制了住宅市场的投资行为。

自住宅限购以来,商业地产市道持续走旺,手中有或多或少余钱的投资者都想投资商用物业。一线街铺投入大但租金回报低,相比之下,写字楼和社区铺的投资回报较稳定,且升值也不错。据中原地产资深写字楼专家透露,今年以来广州写字楼价格也普遍增长了一到两成,珠江新城成为最受投资者青睐的板块。至于社区铺,社区铺位的租赁空租率非常低,且持有时间越长,升幅越明显,以海珠区革新路富泽园社区铺为例,5年前成交价大约在3万元/m2,如今已涨到9万元/m2,涨幅达200%。 专题文/图:记者 李凤荷

社区铺:出租率高 回报率3%~5%

中原地产工商铺高级营业经理林永健表示,对这种投资者来说,投资社区铺是稳健的做法。该行近期成交不少机场路一带的社区铺,售价在3.2万~4.5万元/m2,面积在30~110平方米左右,平均投资入场门槛为150万~500万元之间。他说,该行代理的多为一手开发商出让的社区铺,交易方式为各付各税,投资者需要承担的税费不多。这些社区铺都持有几年前签下的租约,当时租金在50~60元/m2/月,如今租金已升至100元/m2/月以上,按目前市值租金计算,投资回报率在3.5%。

今年以来,社区铺售价维持较稳定的势头,但是若以5年期的投资周期来看,商铺的价格升幅凌厉。满堂红商铺部高级经理郭海波表示,广州市社区铺的平均投资回报率大约在3%~5%之间,社区铺价格在5万~8万元/m2,租金在100~200元/m2/月。成熟小区如海珠区光大花园、翠城花园,成交价达10万元/m2。成熟小区的社区铺,出租率在9成以上,市中心社区铺租金甚至达200~300元/m2/月。

写字楼:价涨租不涨 回报率4%~5%

今年广州写字楼市场呈现价涨租不涨的状况。

与今年年初相比,广州写字楼成交价格约上涨了10%~20%,尤其是下半年以来,约上涨了一成。琶洲是今年涨幅最为明显的板块,中洲中心年初的时候成交价格只是2万~2.1万元/m2左右,到目前已经上涨到2.5万~2.6万元/m2;还有保利世贸中心,半年前2.5万元/m2就有成交,现在有业主放盘价高达3.3万元/m2,虽然实际成交价并没有这么高,但今年仍是上涨了两至三成。

与成交价格节节攀升不同,今年广州写字楼租金并没有怎么上涨,整体上与去年相差不大。而珠江新城写字楼的租金不仅没有上涨,反而有所下降,部分超甲级写字楼通过延长免租期或提供额外租金优惠,以吸引稳定的优质租户。

现时广州写字楼市场的回报率普遍在4%~5%之间,比较高的可以达到6%~7%,超过8%可以说是屈指可数。有四到五个百分点的回报率,再加上不限购,不管是长期收租还是短期投资,都使写字楼成为热门的投资渠道。现时购买写字楼的买家当中,除了投资客之外,越来越多的企业也加入到购楼大军,令写字楼买卖市场变得更加热闹。

淘货贴士

业主心态弱

可以狠侃价

根据往年的经验,一到年底写字楼市场就进入淡季,尤其是在春节前夕,租售量将跌至一年中的最低点。不过,中原地产工商铺中石化分部高级营业经理刘穗强表示,年底淡季正是淘写字楼笋盘的最好时机。因为年底淡季放盘出售的一般都是急需用钱的业主,或者是一些企业资金需要回笼,一般都急于出售,放盘价钱也稍低,再加上买家少,盘源较充裕,竞争比较小,业主心态也较弱,更易于讨价还价,往往可以争取到一个优惠的成交价格。

至于社区铺,偏远地区或新区的社区铺需要守较长时间,且价格近期升幅惊人,如增城和番禺南站附近的商铺,一手网签成交价格已经接近6万元/m2,比中心城区的社区铺还要高。有心入手的投资者,最好到现场看看环境,最好向附近租户了解目前的租金水平,以防发展商故意签下高租金的租约来抬高售价。

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